疫情之后，经济出现明显下行压力，而其中地产的下行扮演了主要角色。尽管利好政策不断出台，但1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%。地产下行的压力会持续下去吗?为什么持续不断出台的政策未能起到预期作用?当前房地产市场真正的核心问题出在哪里?中银国际证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高，在中猪商务网财经《有识》栏目上就地产问题做了分享。他认为当前需求面的刺激政策，并没有触及到地产市场的主要矛盾，未来如果不恢复开发商的融资能力与投资意愿，房价上涨压力实难避免。
以下为分享全文：
1、前10月商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%。政策利好不断，效果甚微，当前居民为什么不愿意买房?
徐高：当前房地产市场的主要矛盾是地产开发商居高不下的信用风险。 2021 年出台的地产“三条红线”政策比较明显地打压了地产开发商的融资，使得整个地产市场陷入了恶性循环。一方面是地产开发商因资金链紧，信用风险高。另一方面是银行担心坏账风险，所以不太敢给地产开发商放贷款。更重要的是购房者担心房子烂尾不敢买房。银行的惜贷和老百姓的惜购反过来使得开发商资金链更紧，信用风险更高，从而使得银行更惜贷，老百姓更惜购，形成了恶性循环。
在2022年，这种恶性循环已经形成。现在如果不能把地产开发商信用风险给控制住，整个地产市场很难恢复正常。我们看到，今年出台了“认房不认贷”等一系列需求面刺激政策之后，地产销售仍然很低迷。这是因为这些需求面的刺激政策并没有触及到当前地产市场的主要矛盾，也就是开发商信用风险，自然也很难改善整个房地产市场的状况。
近期我们观察到监管者给了一些指导性意见，要大银行增加对开发商的贷款投放。11月17日央行、金管局、证监会联合召开的金融机构座谈会上提出了“三个不低于”， 即行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。这在一定程度上有利于降低地产开发商的信用风险，从而帮助地产市场恢复正常，是个积极的政策信号。但其政策力度是否足够还需再观察。
2、怎样化解开发商信用风险?
徐高：地产行业陷入当前的局面，跟“三条红线”这样过于严厉的融资紧缩政策是密切相关的。这种融资紧缩政策的初衷可能是好的，但运行了两年多造成的结果大家都已经看到了，给整个地产行业、整个经济都带来比较大的下行风险。因此，这样的政策应该及时纠偏。由于融资紧缩政策已经产生了行业内的恶性循环。这时候就需要积极地增加对地产开发商的融资支持。
除此而外，我们还要注意到“三条红线”政策推出以来，地产供给已显著收缩。当前，地产新开工面积已经相较2021年下降了约 2/ 3，在建面积下降了约1/ 2。未来的地产供给会非常紧，为未来房价上涨埋下了种子。这个时候更要尽快地恢复开发商的融资，恢复开发商的投资意愿，让他们加紧修房子，否则在不远的未来，房价上涨压力恐怕会非常大。
3、地产是否压制消费，内需不足的本质是什么?
徐高：这两年的情况已经非常好地表明，所谓“地产支出压制消费”的逻辑是并不成立。地产是经济增长的主要的主要引擎之一，地产的疲弱给经济带来了比较大的下行压力。在这种情况下，消费者对未来收入的预期转弱，反倒抑制了消费意愿。因此，如果要刺激消费，第一需要先把经济稳住，给大家稳定的经济预期和收入预期，大家才敢花钱、敢消费。第二，也是更加重要的，是要调节收入分配结构，把更多的收入从企业部门、国有部门导向消费者部门，这样才能有效地提升消费占整个经济的比重，有效地推进消费转型的大政方针。
我国长年来都存在内需不足的问题。而内需不足本质上是个收入分配问题。我国的总产出，就是各个经济主体的总收入。因此，从收入总量来看，我国全社会总收入足以支付我们全社会总产出，总购买力不成问题。但我国购买力的分配是有一定问题。太多收入流向了企业部门，流向了广义的国有部门，而没有流向消费者部门。这导致消费者的收入在整个经济中占比较低，消费者消费占经济的比重更低，很容易就会演化成为内需不足。
消费低，就必然要靠投资。但投资意愿又很大程度决定于投资回报率。当大量的投资压低了投资回报率之后，投资的意愿也会下降。所以我国虽然总收入足够支付总产出，但是消费比较低，同时投资意愿也不强。而且关键是，投资意愿不强的时候，那些企业部门手里的收入也没有有效渠道自动地转移到消费者手里去，变成消费者的收入和消费。于是，消费和投资就都会偏弱，演变成了内需不足的局面。
所以要解决我国内需不足的问题，根本之策是要增加居民收入占经济的比重。而增加居民收入的核心是要增加居民的财产性收入，让企业部门的利润能够更好地惠及居民部门。
4、如何看待民营地产企业持续爆雷，国企持续拿地?
徐高：“三条红线”政策出来之后，民营房企承受的压力尤其严重。事实上，无论是哪个行业，只要行业处于下行期、整体风险比较高的时候，国企因为抵御风险的能力更强，其信用风险都会小于民营企业。在房地产行业因为“三条红线”这样的融资金融政策而陷入恶性循环的时候，国企抗风险能力强的优势自然就会比较充分地体现出来。
之前我们高层领导也说过，民营企业是整个经济的重要组成部分，而且房地产行业也是民营企业里面占比很高的行业。如果这样的行业非常明显地在“国进民退”，即对行业本身的发展不利，也不利于稳定预期和经济增长。
5、如何看待保障房建设?
徐高：在我国房地产发展的新模式中，保障房建设应该是必不可少一环，是我国实现居者有其屋理想的重要支撑。接下来的主要的问题是在保障房建设中，地从哪里来?钱从哪里来?
土地相对来说还容易处理一些。地都是政府持有的，政府可以提供一些地来做保障房建设。但是钱的来源会更困难一些。如果要对全国城镇居民的住房形成有力支撑，保障房的建设规模应该不小。在这种情况下，而为了让利于居民，修建保障房的利润应该会比较低，甚至可能不挣钱。在这种情况下，保障房建设离不开财政的支持。但考虑到现在地方政府收入压力较大，也承担着化债的压力，所以各级地方政府的财力可能有限。因此，中央政府有必要对保障房建设提供更多支持。可以考虑增发国债，专门来支持保障房建设。
6、集中供地对房价造成了什么样的影响?集中供地是可持续的吗?
徐高：2021年我国在22个大城市出台了“集中供地”政策，要求这些城市每年只集中供3次地。这个政策的初衷应该是希望控制地价和房价。但两年过后再来看，这个政策的效果可说是南辕北辙，反倒是明显推高了地价，也为房价上涨埋下了种子。从数据上看，从 2021 年下半年开始到现在，22 个集中供地城市的住宅类用地成交单价累计涨了约50%，而其他城市住宅类用地的单价则累计降了20%。很明显，“集中供地”政策反而推高了大城市的地价。
要平抑地价房价，应该是增加供给，而不是通过集中供地来减少供给。从实践上来看，“集中供地”政策已经很明显推高了地价，当然也就会推高房价。这样的政策需要及时撤销。
7、怎么看未来的房价?
徐高：就短期而言，当前房地产市场是供过于求的，房价有下跌压力。但在不远的未来，房价可能会有不小的上涨压力。
当前，一方面是地产需求被购房者对于地产开发商信用风险的担忧给抑制了。从2021 年“三条红线”政策出来之后，期房的销售面积增速就前所未有地大幅度低于现房销售增速，表明大家因为担心“烂尾”而不太敢买期房。这很充分地显示了现在地产市场需求弱的主要原因是购房者对于开发商信用风险的忧虑。另一方面，开发商要加紧推盘来回笼资金，再加上“保交楼”政策也在推进开发商加快完工，所以当前房屋完工面积还处在比较高的水平上。这样一来，地产市场短期内就是供过于求，所以导致商品房待售面积在最近两年上升了1亿多平方米。这种情况下，房价下行压力比较大。
但是，预计地产市场的供需状况在不远的未来会逆转。房地产行业现在这种恶性循环的状况不可能永远持续下去。政府肯定会出台更有力政策来体稳住开发，避免地产行业出系统性危机。如果政策能够有效消除开发商的信用风险，被抑制的地产需求就会快速爆发出来。
今年一季度就是这样的情况。因为2022年 11 月出台了地产融资修复的“三支箭”政策和“保交楼”政策，老百姓一时不太担心开发商会交不了房。所以今年一季度的地产需求明显复苏。但后来大家发现无论是“三支箭”政策还是“保交楼”政策，能支持到的房地产企业都还是少数，因而没有办法改变房地产行业在恶性循环中越陷越深的趋势，所以今年二季度地产需求又被抑制了。但当前这种行业内恶性循环不会永远延续下去，被抑制的需求终究会爆发出来。
而供给面，相较“三条红线”政策推出之前的情况，地产新开工面积已下降了约 2/ 3，在建面积下降了 约1/ 2。这意味着地产完工面积不可能稳在现有水平上。大概在未来几个季度，我们就应该会看到地产完工面积显著下滑。那时候会在地产市场上出现供给收缩，需求扩张的局面。那时，地产行业就会从供过于求变成供不应求，给房价带来上行压力。而前面也说过，2021 年出台的22 个大城市的集中供给政策，已经把大城市住宅类用地的单价明显推高。所以不远的未来，我国大城市的房价上涨压力恐怕会非常大。这显然不是监管者想要的结果。
当前的当务之急是，第一，恢复地产的开发融资，把整个行业从恶性循环里给拯救出来。第二，及时地废止集中供给的政策，加大土地的供给，尤其要加大大城市的土地供给，并通过各种政策来刺激房屋的建设，让地产供给快速恢复正常，这样才能够通过供给的扩张来平抑房价。否则，大城市房价上涨的压力会相当大。