房地产变局不断演进，市场一线有何变化?近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。
即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。
第四篇，关于成都，西部地区重要中心城市，近年来，除了热衷于休闲麻将，部分当地人还痴迷上了买房。
“我摇到500多号，本来就没中签，只是开发商叫过来后备而已，应该是没希望选到的房子了，现在所剩房源已是寥寥无几。”一位成都购房者对证券时报·e公司记者如是表示。
一面是一房难求的热闹场面，而距离上述楼盘仅两公里的另一个新盘，却是门可罗雀、悠哉顺销的情况。毫无疑问，成都楼市在新房市场领域呈现出严重的两极分化局面，抢价格“相因”仍是重要因素。
回到二手房市场，经历了长达一年的“冷冻”之后，成都二手房销量在2021年年末实现了翘尾之势，当年12月成交量同比增长逾两倍、环比增长超过1倍之多。那么，成都楼市是否已经回暖了?
520套房源3倍熔断
近年来，成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”，购房者竞争异常激烈，无房刚需也难以中签。
鉴于上述情况，2021年3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》原文中的第八条，提到：登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。
从理论上讲，这在一定程度上打击了部分投资购房者抢网红盘热情，但也并不意味着普通购房者“上车”的几率增大，本着买到就赚到的心理，一些性价比超高的热盘仍然一房难求。
2021年最后一天，成都市住建局放出3张预售证，岁末年初楼市演义持续进行。
其中，雪松雅居乐IN天府项目为主城区难得的新盘，这是2021年3月以来的第三批次取证;二圈层的新都和郫都区则分别带来了七一广场项目和嘉祥瑞庭熙岸，前者网红垂直森林住宅间是隔2年半后再推的现房。
在上述项目中，最吸引人关注的自然是雪松雅居乐IN天府，数次取证批次均出现了3倍熔断的火爆局面，购房者热情高涨。该项目地处成都东2.5环(中环)，毗邻塔子山公园和成都东客站，地铁2号线、7号线换乘交通便捷;楼盘旁还涵盖有一套K12体系，已确定是渥太华国际学校的幼小中，这个学校是成都三环内唯一的国际化公立学校。
不过，在2021年12月22日，广州市越秀区人民法院在发布的一则公告：四川雅居乐起诉雪松实业追偿权纠纷，要求雪松支付损失赔偿金约2440万元。2020年4月22日，雪松旗下成都雪瓴企业管理有限公司进行系列工商变更，四川雅居乐注资857.14万元持股30%，双方的交集就是位于雪松雅居乐IN天府项目。
最新批次，雪松雅居乐IN天府项目共推出520套房源，精装单价区间大约在21500元/㎡~25000元/㎡左右，户型面积段包括101㎡~147㎡。从总价来看，此批次最低220万左右即可买入成都中环，这对大多数刚需购房者极具诱惑力，同时较好的区位优势也让投资客趋之若鹜。
1月19日，雪松雅居乐IN天府公布了最新批次报名人数，本批次再次3倍熔断，1585组购房者复核通过，最低刚四13个月社保入围，中签率约33%。这是继2021年3月份、2021年8月份两批次熔断后，三批次继续熔断。
1月23日，雪松雅居乐IN天府正式选房，证券时报·e公司记者在现场看到，整个售楼部早已是开启“人从众”模式。摇号排在前列的购房者，那是喜笑颜开、红光满面，排名300名开后的却是心神焦虑、坐立不安。尽管雅居乐和雪松正在打官司“扯皮”，但是大多数购房者相信这并无大碍，尤其是投资客看来，买到就是赚到，几年后一转手，轻松浮盈上百万。
一位刚需成都购房者对记者表示，现在成都的房价越来越高，很多主城区新盘单价都在挨边3万元附近，总价更是动辄300多万元以上，这对普通工薪阶层刚需根本难以承受。IN天府楼盘200多万的门槛，对自己家庭来讲相对更为现实，但这种盘必然是拼运气抢。
在交谈时，从前方选房区传来消息，项目所剩房源已是寥寥无几，且多为大户型。这位购房者无奈苦笑：“我摇到500多号，本来就没中签，只是开发商叫过来后备而已。现在这种情况，就算真的有幸轮到自己选房，那应该也是没希望选到如愿的户型了，毕竟大户型总价在哪里摆着，承受不起啊。”
降60万元仍未清盘
回到3、4年前，成都入市新房价格大多控制住每平米两万以内，这除了新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外，更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年，成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元，这无疑将进一步推高新房入市价格。
面粉带动面包价格的逐步走高，让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急，陷入难解的博弈中，既是对高价地入市的恐慌，也是对未来政策不确定性的担忧，担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。2019年初，在成都当地楼市流便传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了!”
需要指出的是，雪松雅居乐IN天府项目的热销并不能反映真实的市场状况，2019年8月作为成都市成华区招商引资项目，雪松仅以起拍楼面地价6897元/㎡的底价，便拿下成都东客站这180亩口岸极佳的地块。
一年之后(2020年8月)，同属东客站板块距雪松项目仅两公里一宗约91亩的纯住宅用地，当天吸引了11家房企角逐，现场“火力”十足，在经历近50轮“争夺”后，中海最终以楼面价16000元/㎡拿下，无偿移交租赁住房面积比例12%，成交总价达到19.47亿元。中海竞得的这宗地块紧靠铁路，周边可扩展空间小，距铁路仅100米左右，相比雪松项目区位差距明显。
高地价背景下，成品房价格自然水涨船高。2021年9月28日，中海·浣云居取得预售证，共计推出268套清水房源。其中，高层户型168㎡、188㎡，叠拼区间在268~366㎡，单价在2.7万元/㎡~3万元/㎡左右。如果按照预售价格来说，中海·浣云居起售门槛在480万元，重点是这还只是清水房价格。
一位中海·浣云居销售人员对记者坦言，项目刚推出的时候遇到整个成都楼市低迷，由于定位高端、总价较高，销售情况不太理想。前两个月，推出了较大幅度的优惠促销力度，套均最大优惠60万元，大平层单价最低至2.3万/㎡起，420万元左右即可入手。目前，浣云居还有充足房源可供选择，不过优惠幅度已经有明显减少。
再看与中海·浣云居直线距离不到两公里的中梁·云玺台，这个楼盘同样顺销，从2020年5月第一批次取证开盘以来，中梁·云玺台销售时间已横跨三个年头，持续时间长达20个月之久(已基本修成现房)。
复盘历史数据来看，中梁·云玺台拿地时间比雪松更早，地块位置更差。
2019年7月，中梁以成交楼面价13700元/㎡拿下成华区保和街道东升社区58亩住宅用地，起拍楼面地价8126元/㎡，溢价率高达68.59%。10个月后，中梁·云玺台于2020年5月正式取证销售，精装均价为27000元/㎡;同年10月，再次推出404套房源;但如今20个月过去了，该楼盘依然未能清盘。
同样是在2019年，当年12月，邦泰以12520元/㎡竟得龙泉十陵地块，约81亩，起拍楼面价8900元/㎡，溢价率40.67%。该地块项目邦泰宽语已于2020年12月30日取得预售许可证，本批次供应252套住宅房源，建筑面积92㎡~245㎡，非清水交付单价15450元/㎡~27695元/㎡，总价220万元/套~446万元/套。此后，该楼盘又于2021年4月、10月推出二、三批次，共计573套房源。
彼时，邦泰宽语大多数房源单价在25000元/㎡左右，远高于周边二手房价格，其销售进展缓慢。
近日，证券时报·e公司记者实地探盘了解到，邦泰宽语近期也推出了一些特价房源，价格在21000元/㎡左右，相比顶峰价格，折扣率可能超过16%。正是在“大促销”的背景下，邦泰宽语好像又“香了”起来，销售数据逐渐有了起色。
年末二手成交增两倍
在二手房方面，成都市场似乎有了回暖迹象，相比2021年10月之前买房人明显增多。
有数据统计显示，2021年成都市新房成交19.04万套，二手房成交4.94万套。总体来看，相比之前的成交量萎靡，12月成都楼市交易数据在明显增加。
据大唐楼市数据监测，2021年12月成都市二手住宅总成交12240套，环比增加116.29%，同比增加227.1%;成交总面积约114.53万㎡，环比增加115.15%，同比增加214.58%;套均面积93.57㎡，环比减少0.53%，同比减少3.83%。2020年12月以来，成都二手房成交套数普遍在4000套以内，仅2021年11月成交超过5000套(5659套)，10月份成交量最低(仅2111套)。
单从数据上来看，成都房地产市场确实有一定恢复，但距离疫情前仍然有一定距离，市场正在缓慢而稳定恢复。
有行业人士表示，成交量稳定恢复的背后，离不开成都这座城市本身的魅力。这样的成交量数据，其实是成都这个市场应该有水平，超2000万的大城市本身有很多刚需和改善型购房群体。房地产长效机制实施以来，在各方面共同努力下，成都因城施策，房地产市场运行总体平稳，坚持“房住不炒”定位已成为社会共识。
近年来，全国各地房价普遍出现了显著上涨，部分热门城市房地产市场长期“高温”难降。没有一丝丝意外，在网络上预判许久后，2021年5月成都市终于对本地二手房市场“下手”。彼时，成都住建局官方微信公众号发布信息，二手房成交参考价格发布机制正式出炉，并公布了首批201个小区二手房成交参考价格，最高价格为39300元/㎡。
证券时报·e公司记者了解到，综合分析成都市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。
成都市二手住房成交参考价格，由成都市城市建设发展研究院适时分批次发布，原则上每半年更新一次。此后约两个月时间里，成都先后发布了第二批286个、第三批258个二手房小区的指导价格，但至今成都已有5个月未再补充新的二手房小区指导价格。
上述政策出台后，成都二手房参考价普遍低于市场价，购房者期待市场价下降至参考价，而卖方则不愿意妥协，双方一度陷入僵持。与此同时，房贷额度明显收紧，房贷审批周期拉长，这些都加剧了购房者的观望情绪。
但在买卖双方拉锯数月之后，卖方由于前期购入成本极低，没有进一步降价的迫切性和主动意愿。相反，这个阶段的购房者普遍是刚需群体，时间拖不起，无奈只能现实。实际操作方式为，买方将市场价超出指导价的部分金额，与首付款一并付给卖家，但按照指导价办理银行贷款，也即实质上提高了首付款比例。
2021年11月，成都市发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》明确指出：“协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。”
有中介经纪人对记者表示，进入11月之后，购房信贷开始宽松，放款速度明显加快，这就直接促成了大量房源的成交。
但针对本轮二手房市场的翘尾现象，有行业专家提醒，本轮成都房地产市场回暖持续的时间或许非常有限，在短期购买力提前集中释放过后，市场也有进一步下行的可能。实际上，二手房成交数据也有“虚高”成分，虽然信贷层面有所改善，但2022年市场或将延续2021年的基本面。