任泽平：中国住房市值有多大？在国际处于什么水平？
来源：泽平宏观
导读
当前中国住房市值是多少？在国际处于什么水平？上述问题关系到认清中国房地产市场未来、住房政策调整等。以报告《中国住房存量报告：2019》为基础，我们首次测算了全国、各省级、各地级单位的住房市值。
摘要
现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。
中国住房市值有多大？1）2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2000-2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%；2000年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77%。2）东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发。具体来看，住房市值与GDP的比例小于150%、在150%-250%之间、在250%-350%之间、大于350%的地级单位分别有47、120、103、66个。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。